Я много раз сидел на сделках у нотариуса и каждый раз когда затрагивается ипотека/залог или с эстонского (hüpoteegi seadmine) эта тема вызывает массу вопросов у покупателей и продавцов.
Ипотека – это залог недвижимости. Если вы покупаете квартиру в ссуду (через жилищный/ипотечный кредит), то банк хочет получить гарантию по ссуде, и для этой цели обычно устанавливается ипотека на недвижимость. Лицо (в данном случае банк), в пользу которого установлена ипотека, называется залогодержателем. Также возможно оформить ипотеку на недвижимость, не купленную в кредит. Владелец недвижимой вещи должен согласиться с этим, и тогда он или она станет стороной сделки.
Ипотека является для банка гарантией того, что в случае неуплаты кредита банк имеет право потребовать продажи обеспеченной недвижимости (квартиры, дома) и удовлетворения требования полученными деньгами. Однако не исключено, что продажи ипотеки будет недостаточно для удовлетворения иска, поэтому банки обычно завышают устанавливаемую залоговую стоимость. Последние разы, если мне не изменяет память банки используют формулу желаемая ссуда * 130% = залоговая сумма (hüpoteek), который будет установлен / связан с недвижимостью. Как может быть такое, что сумма залога больше стоимости недвижимости? Это своего рода дополнительная гарантия для банка. Если цена на недвижимость увеличится, то банк в случае проблемной сделки сможет продать недвижимость и покрыть все дополнительные расходы.
Если возникают проблемы и банку не выплачивают кредит и интрессы?
Даже если возникают трудности с выплатой ссуды и решение состоит в том, чтобы продать собственность, банк обычно разрешает клиентам продать ее самостоятельно, чтобы получить наилучшую возможную цену за собственность. Однако, если дело дошло до судебного пристава (возбуждено исполнительное производство), то клиент/кредитор уже не сможет повлиять на процесс продажи и банк будет продавать недвижимость так как ему будет удобно.
Оформление ипотеки происходит через нотариуса. Об ипотеке делается запись в крепостной книге. В записи в земельной книге указываются залогодержатель и денежная сумма ипотеки, то есть сумма ипотеки. На сайте https://www.rik.ee/et/e-kinnistusraamat можно сделать запрос за 3 евро и получить исчерпывающую сумму о недвижимости и связанных с ней ипотек. Вот и пример.
Ипотека / залог не мешает вам в случае необходимости продать свою квартиру или дом. В случае продажи может быть согласовано списание старой ипотеки, в таком случае вам нужно договориться с банком об окончании кредитного договора. Смена залогодержателя или изменение условий ипотеки обычно дешевле, чем удаление и обнуление.
С течение времени и выплаты кредита и удорожания вашей недвижимости вы можете брать дополнительные деньги-кредиты, используя туже самую недвижимость в качестве залога. Так же вы можете уменьшить сумму ипотеки-залога, если ваша кредитная нагрузка с течением времени уже сильно уменьшилась. Иногда банки даже идут полностью на встречу и снимают-выводят недвижимость из под ипотеки.
Важно!
Если вы погасили ссуду, это не означает автоматического прекращения ипотеки. Ипотека заканчивается удалением записи из земельной книги, а не истечением срока обеспеченного кредитного требования (договором между вами и банком). Вы не обязаны отменять ипотеку при получении одного из платежей по кредиту, но ипотека может остаться, например, на случай, если вы захотите в ближайшее время снова взять ссуду в том же банке. Зачем так делают? Чтобы просто сэкономить деньги, поскольку привязывание или отвязывание ипотеки у нотариуса стоит денег 🙂
Вы также можете заложить недвижимость, если не берете кредит сейчас, но считаете, что в будущем вам может понадобиться кредит.
А еще сумма ипотеки, например, в примере выше из выписки в размере 195 000 евро не означает, что банк вдруг должен забрать все эти деньги. Банк может забрать только те деньги, которые вы ему должны :).
Остались вопросы? С удовольствием отвечу на них в комментариях! Лайки и репосты я очень сильно люблю и приветствую! 🙂