Во времена бессонницы мне приходили суперкрутые идеи. Я, безусловно, не люблю, когда приходится долго ворочится и сон не идет, но в 80% случаях приходят какие-то супергениальные идеи в голову. Одну из таких я очень хорошо помню. Во времена, когда мой сосед храпел в метре от меня в нашей общаге мне пришла идея купить квартиры и сдавать их посуточно. При этом я не ограничился только идеей просто сдавать, я хотел создать Airbnb или Booking, и это еще в 2014 году, когда эти порталы еще не были так популярны. Да, я не Брайн Чески и не Джо Геббиа (основатели Airbnb). Но у меня была идея создания целого портала. У меня даже остались первоначальные бизнес-планы для получения грантов EAS, которые копируют идею Airbnb.
О своей идее я рассказал своему храпящему соседу, который по своему обыкновению сказал, что это бред. Бредовой идеей назвали и мои родители, которые посчитали, что моими клиентами станут наркоманы и проститутки и я быстро перестану заниматься ей. Забегая вперед сегодня в 2020 году, мои родители очень активно занимаются посуточной арендой недвижимости .
Я был готов порвать своего храпящего друга, когда через месяц он пришел ко мне и сказал, что давай сдавать квартиры посуточно, напрочь забыв, что именно эту идею я и предлагал ему месяц, а может и два тому назад. Но не важно, кто и что предложил в итоге, важно, что мы стали этим заниматься.
Как всё начиналось?
Мы купили квартиры в кредит и сдали их посуточно. Как же смешно было принимать первого клиента. И как трепетно нам пришлось следить возле дома за тем, что происходит в квартире. Мы сдали квартиру на неделю и нам казалось, что как раз-таки не самым благоприятным людям. Поэтому стояли под окнами в машине, выслеживая все что происходит в округ. Благо наши опасения были напрасны. И ,действительно, в жизни людей очень много ситуаций, когда паре нужно снять квартиру на неделю. Чтобы попробовать найти работу, устроиться на учебу, просто побывать в городе и многие другие причины.
Почти со старта у нас получилось 3 квартиры. Это было большим плюсом, потому что многое что удавалось оптимизировать. Также как спасать ситуации, когда у нас происходили накладки по бронированиям.
Доход и сезонность
Работа началась стремительно. Мы запустились в самом начале сезона 2015 года и собрали все сливки со старта. Бизнес не только оправдал все ожидания, но и многократно их превзошёл. В первые 4 месяца средний доход от квартиры составлял порядка 1,4к евро в месяц. Это не может не радовать, но надо учитывать, что это всего лишь доход. Из него надо вычесть коммунальные, расходы по уборке, прачке, бензин и расходные материалы. Но в сухом остатке все равно выходило около 800-900 евро чистыми.
Но и здесь надо учитывать сезонность бизнеса. Огромный туристический поток шел именно в летние месяцы. Но с сентября начиналось затишье, и 1,4к зарабатывать не удавалось. Тогда нашёлся новый выход: мы нашли партнеров, компании которых с огромной радостью снимали квартиры на межсезонье, размещая своих инженеров. Это было великолепное комбо. Компания, обслуживающая самолеты, размещала у нас инженеров в период с октября по май. Предоставляя тем самым нам возможность зарабатывать круглый год. Мы забирали сезон, а в межсезонье была возможность передохнуть, не потеряв при этом в доходности.
Наш великолепный бизнес попер
Развитие бизнеса
После первого сезона с посуточными квартирами мы уже сделали серьёзные подготовительные шаги к следующему. Нам во многом повезло, мы сделали сразу все правильно и минимизировали риск везде. И при этом в межсезонье сконцентрировались сразу на важных направлениях. Мы занялись поиском новых объектов, оптимизировали сайт, сразу же подключили систему, которая синхронизировала разные порталы и наш сайт в том числе, нашли хорошего партнера, который решил боли с уборкой. Всему этому очень способствовала растущая популярность Airbnb и booking.com платформ. Поэтому в следующий сезон мы утроили выручку. Мы были к нему максимально готовы. Все работало прекрасно. Стали находить и подключать друзей, партнеров и знакомых к нашим процессам. И они правда были удобными.
Редкий терминал
Так же нам повезло получить терминал, который бронировал залог дистанционно и снимал деньги идентично. Сейчас получить такой терминал фактически невозможно, поскольку он очень рискован для банков, и они пытаются, наоборот, такие терминалы забирать у отельеров. Терминалы с дистанционным снятием обычно получают крупные бизнесы. Нам же повезло, что в то время нашими процессами (в банке) занималась девушка практикант. И соглашалась со всеми просьбами, поскольку не понимала, что мы на самом деле хотели. А когда уже все пообещала видимо получила по шапке сверху. Но предложение нам уже было отправлено. С нами даже связывался рисковый руководитель с целью разъяснить нам все нюансы работы терминала. С просьбой от него отказаться, но мы знали, чего мы хотели и на этом настаивали.
Так мы выросли до 14 объектов по всей Эстонии. Это оказался наш максимум в какой-то из моментов времени. При этом в бизнесе были заняты постоянно 2 людей, +помогала с уборкой фирма партнера. Плюс еще были партнеры, которые занимались объектами самостоятельно. В какой-то момент времени стало ясно, что это уже наш максимум эффективности. Должен сказать, что в бизнесе очень важно иметь хорошего партнера, если не друга, которому можно всецело доверять и на кого можно положиться. Полагаю, что ни с кем другим достичь такой эффективности было бы невозможно. Все это держалось на собственниках фирмы.
Первые звоночки
История не была бы интересной, если бы не было и проблем в этом успешном бизнесе. А они были всегда на протяжении всего пути. Они были даже когда мы начинали расти и казалось эффективно оптимизировали процессы. В какой-то момент, проблем оказалось очень много. И по правилу Murphy все навалились в одно время.
Все складывалось очень круто. Мы потихоньку росли, наращивали объемы, покупали квартиры, находили новых партнёров. Оптимизировали процессы и пытались действовать максимально эффективно.
С одной стороны, нам везло, как я уже упоминал мы оказались в начале-середине тренда. Наблюдалась нехватка предложения на рынке и растущий спрос. Можно было играть с ценами и отлавливать скачки спроса. При этом запрашивая более высокую цену на аренду.
Но все было не так радужно. Бывало, много разных случаев, в которых нам приходилось действовать быстро и порой достаточно жестко. Один из таких случаев пришелся на зимнее время. На одном из наших объектов молодые ребята устроили настоящую хардкор вечеринку, с вызовом нескольких патрульных машин, разгромом дома и прочими последствиями таких массовых вечеринок.
Как всё происходило
Сначала я получил звонок от владельца, что было вызвано несколько нарядов на наш объект и что там творится нечто неладное. Я абсолютно понимал, какие там могли быть последствия и сразу же подготовился. Собрал всех друзей, кто мог бы присоединиться к нашей проверки дома/объекта. Наши гости сняли дом на несколько суток и сразу же после первых суток я получил жалобы. Было ясно, что дальше дом не будет предоставлен, если это только не какая-то глупая ошибка.
Снарядившись хорошей компанией молодых крепких ребят, мы прибыли на место. Сразу же с порога оправдались все наши опасения. Вечеринка была жесткой, первая межкомнатная дверь весела на одной петле с разбитым стеклянным проемом. Куча молодых неадекватных тел, валяющихся на полу, много мусора и разбитых-поломанных вещей. В детали вдаваться не буду. Представьте себе все эти американские вечеринки на виллах, вот там было тоже самое если не хуже.
В общем и целом, суть была ясна. Гости должны в срочно-принудительном порядке покинуть дом. И благо хорошие друзья обеспечили надежных эскорт неадекватных личностей за пределы территории. Хотя и было это не без осложнений, гости оказались далеко не из самой хорошей публики, в таком молодом возрасте имеющие судимости и арестованные счета. Так же использующие родительскую Toyota Land Cruser, но это не помешало разойтись нам вполне мирно просто более настойчиво с нашей стороны.
Проблемы при посуточной аренде квартир/домов
Успешный успех был на грани развала. Наши гости разгромили нам дом. Да, нам удалось их выгнать, но видели бы вы в каком состоянии достался нам дом. В стене на улице сияет дыра, двери слетевшие с пятель, в холодильнике вмятина от удара (предположительно от головы :)), в центе комнаты куча непонятного мусора высотой по колено, в общем вы поняли.
Преследовать или подавать в суд на ребят мы не стали. Какой смысл что-то выбивать из тех у кого арестованные счета и заметки красным чуть ли не в каждом регистре? Залог мы забрали, пару тумаков под дых раздали когда выгоняли, но больше делать что-то не имело никакого смысла. Вообще в бизнесе надо привыкнуть к тому, что нужно делать выбор куда тратить свое время на бесполезную тяжбу с 0 исходом или стереть и забыть событие и пойти дальше зарабатывать деньги.
Но что было сложно, это разобраться с хозяином дома и самим домом. Мы приняли весь огонь на себя и стойко выдержали все последующие события. Наладили дом, компенсировали поломки и в конечном итоге хозяин остался даже доволен и продолжил с нами работу. За это респект мне и партнёру, что нам удалось все согласовать и продолжить сотрудничество.
Таких событий было несколько, даже пришлось в одном кейсе подать в суд. В другом стоять у подъезда и ждать человека, чтобы выяснить почему он раздолбал квартиру.
Собрались сдавать квартиру посуточно? Тогда будьте готовы к этим событиям в жизни.
Вот один из примеров:
Несколько квартир у нас были в субаренде. Партнерами выступала другая фирма, имеющая целый дом со всеми квартирами. Мы снимали у них 2 квартиры (и около года три квартиры) на протяжении 3 лет. Причем в контракте были прописаны условия, что арендодатель осведомлен, что квартиры будут сдаваться посуточно и по этой причине мы платили более высокую арендную плату. Наша ставка составляла 510 евро за квартиру плюс 410 за еще одну, которую снимали год. Суммарно за 3 года мы выплатили 41 640 евро арендодателю.
Теперь переходим к проблеме. После 3 лет работы мы решили вернуть объекты обратно компании-арендодателю, причем из-за того, что сменился владелец у одной из квартир мы ее передавали новому владельцу с кем у нас не возникло никаких проблем. С квартирой, которая у нас была год, тоже вопросов никаких не возникло. Но при передаче последней произошла интересная история. На месте мой партнер вместе с маклером (представителем фирмы) осматривали квартиру. И маклер досконально проверил каждый ее уголок.
Неадекватная проверка состояния квартиры
Придрался к мелким сколам-потёртостяхм на обоях, не вынесенным некоторым вещам типа чайника (?) и какой-то столовой утвари и к качеству произведенной уборке. Партнер пригрозился, что не будет подписывать акт приема-передачи, и маклер на этом уступил заявив, что, хорошо, давайте сгладим углы. На акте все-таки записали как минимум, что квартира была не совсем чистая (что на самом деле далеко было не так) и обе стороны подписали акт приема передачи и мы ожидали перевода залоговый средств, которые составляли 550 евро.
На следующий день завхоз, по другому его не назовешь, приехав на объект отодвинул холодильник сфотографировал пыль за ним. Сфотографировал пыль под диваном и сфотографировал механизм дешёвого польского дивана, который не функционировал должным образом. И отправил нам с заявлением, что согласно его новому осмотру и выявленным недостаткам залоговых средств мы не увидим, чем нас очень сильно разозлил.
Попытки договориться не привели к успеху
Во-первых, мы были в корне несогласны, квартира находилась в пользовании 3 года, была начинена самыми дешевыми польскими, если еще не хуже вещами и мебелью и за 3 года амортизировалась. Причем все функционировало и выглядело хорошо. Не смотря на этот факт, мы признали, что за 3 года правда могло что-то износиться мы готовы отдать 150 евро за причинённые неудобства. Сторона напрочь отказалась как-то вести на диалог. У нас с ними была длинная переписка, в которых мы пытались сначала мирно объяснить необоснованность их действий. В конце концов нам пришлось пригрозить отправить информацию в медиа. Через день мы внезапно получили письмо, но не от наших бывших арендодателей, а от адвокатской конторы. Выглядело очень сухо и пафосно, в письме говорилось, что лучше бы нам успокоиться. А то следующий диалог будет в суде в том числе еще и за клевету, которой не было от слова совсем.
Мы чувствовали несправедливость. Узнали, что квартира оказывается была сдана в тот же день без дополнительной уборки другому арендатору. Интереса ради мы даже осмелились посетить эту же самую квартиру, попросив у нового арендатора ее посмотреть. Никакие вещи не были скорректированы, все было сдано ровно в таком же виде, как и мы передали. Причем у арендатора так же имелись претензии к этой фирме, но к нашему кейсу это не имело отношения. Наш визит был авторизирован арендатором и заснят на камеру.
Мы привлекли профессионального адвоката, он взял весь кейс на себя. Сделали очень простую штуку, которая может быть будет вам полезна. Запоминайте, в суд можно направить предварительную заявку с ходатайством о споре, что и сделал наш адвокат. Это еще не судебный процесс. Но суд уже зарегистрировал кейс и просит сторону ответить на иск. В нашем случае сторона прошляпила даты и процесс должен был перейти в суд после нажатия с нашей стороны на финальную кнопку.
Последствия
Но на следующий день после того, как заявка должна была уже уйти на судопроизводство этот чудо юрист противоположной стороны направил к нам просьбу об окончании процесса и сворачивания дела. Запросили не применять на них наши издержки, и они готовы выплатить все, что нам полагается (550 евро залоговых средств). Тем самым мы вернули 275 евро и 275 евро благополучно отдали моему любимому адвокату.
Напишите свое мнение в комментариях и не забудьте, что у нас есть еще много статей!